A aquisição de imóveis por meio dos leilões promovidos pela Justiça, geralmente, representa um ótimo negócio, pois os preços de aquisição podem chegar à 50% (ou menos) do valor de mercado, o que torna essa modalidade financeiramente muito atrativa.
Todavia, alguns cuidados são necessários, conforme será a seguir explicado.
Na vigência do anterior Código de Processo Civil de 1973, após assinado o auto, a arrematação se aperfeiçoava e era considerada acabada, mesmo que depois fossem julgados procedentes eventuais recursos do devedor.
Com a reforma do Código de Processo Civil, em 2015 (CPC/15), foi dada maior segurança jurídica aos arrematantes em leilões judiciais, além de ter sido agilizado o trâmite do procedimento de imissão na posse do imóvel.
O novo código reforçou o que já estava dispositivo anteriormente e estabeleceu que, desde que, no prazo de 10 (dez) dias, não fosse alegado algum vício inerente ao processo, restaria assegurado a irretratabilidade da arrematação, ainda que, a posteriori, fosse reconhecido qualquer eventual vício apto a invalidar a mesma.
Desta forma, ultrapassado este prazo, mesmo que venha a ser alegado qualquer eventual vício, isto não terá o condão de invalidar a arrematação. Portanto, o arrematante não seria prejudicado de acordo com a nova regra processualista.
O CPC/15 colocou o arrematante numa posição de colaborador do Juízo, haja vista que este contribui para realização do crédito, motivo pelo qual seus direitos e prorrogativas estarão sempre protegidos pelo Poder Judiciário.
Portanto, na forma do art. 903 do CPC/15, após o auto ser assinado pelo juiz, pelo arrematante e o leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável. Desta forma, ainda que venham a ser julgados procedentes eventuais impugnações do executado e/ou ação autônoma de nulidade, restará ao prejudicado apenas a possibilidade de reclamar perdas e danos pelos prejuízos sofridos contra o autor da ação, mas nunca contra quem arrematou o bem, conforme posicionamento doutrinário. Vejamos:
“(…) depois de fluído o prazo de dez dias para impugnação (§ 2º), ou resolvidas conclusivamente as objeções suscitadas em tal prazo, entregue o bem (se móvel), ou imitido na posse o arrematante (se imóvel), e expedida a correspondente carta, é que a arrematação estará efetivamente concluída. Não obstante, o sossego do arrematante pode não terminar aí, porque o § 4º estabelece que ‘após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário’. O resultado dessa ação, no entanto, não afetará a validade e eficácia da arrematação, que subsistirá incólume, ficando apenas assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos, como está na parte final do caput.” (SANTOS, Silas Silva [et al.]. Comentários ao código de processo civil: perspectiva da magistratura. São Paulo:Thomson Reuters Brasil, 2018, p. 903/904, grifos nossos)”
O tratamento dado pela Justiça não é diferente, na medida em que esta vem garantindo a segurança jurídica dos arrematantes em leilões judiciais com fulcro na nova regra processualista, visando que estes não sejam prejudicados por ulterior nulidade, conforme jurisprudência a seguir:
“Agravo de Instrumento. Ação de execução de título extrajudicial. Execução e penhora de imóvel da executada Maria José Ribeiro que faleceu no tramite da execução. Assinado o auto de carta de arrematação, considera-se perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do CPC/2015). Eventual procedência dos embargos oferecidos pelo executado, ou de eventual ação autônoma prevista no § 4º do art. 903, não ensejará o desfazimento da arrematação, tendo o executado direito apenas a haver do exequente a reparação dos prejuízos sofridos. Recurso desprovido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2228546-57.2017.8.26.0000; Relator Des. Morais Pucci; 35ª Câmara de DireitoPrivado; j. 03/04/2019; grifos nossos)
O entendimento acima corrobora com a posição doutrinária e, por sua vez, imprime maior segurança jurídica a arrematação judicial, tornando-a um verdadeiro nicho de mercado para a aquisição de bens em geral, em especial os imóveis.
Ainda assim, é importante frisar que existe o risco de eventuais impugnações serem apresentadas pelo devedor. Da mesma forma, embargos poderão ser apresentados por terceiros interessados e, até mesmo, o próprio arrematante poderá identificar algum vício ou gravame não apontado no edital. Hipóteses em que a arrematação poderá ser invalidada, declarada ineficaz ou desfeita (resolvida) pela Justiça.
Adicionalmente, na forma do parágrafo 4º do art. 903 do CPC/15, passado o prazo de impugnação, ainda poderá ser arguida a invalidação da arrematação através de ação autônoma, onde o arrematante deverá ser integrante do polo passivo necessariamente.
Ocorre que o próprio CPC/15 trouxe algumas soluções para esses problemas, sendo certo que, dentre elas, existe a possibilidade de o arrematante simplesmente desistir da arrematação, hipótese em que terá direito à devolução do valor pago no leilão.
Mesmo havendo tal prerrogativa, por óbvio, ninguém deseja passar por essas situações quanto se está adquirindo um imóvel para moradia ou como investimento, pois, além do risco de não ser imitido na posse, por vezes, a devolução do dinheiro não é efetivada de forma imediata como reza a Lei.
Portanto, uma análise cuidadosa do processo deverá ser realizada por um especialista visando a verificação do cumprimento das formalidades e exigências legais, o que trará ao arrematante maior segurança jurídica e minimizará o risco de possíveis problemas com os leilões judiciais.
Adicionalmente, este profissional poderá validar se o procedimento de avaliação foi feito corretamente ou não, o que poderá fazer com que o valor da arrematação não seja tão vantajoso. E, igualmente, serão passadas informações como o valor mínimo de arrematação, valor da comissão do leiloeiro e, principalmente, a quem caberá a responsabilidade pelas eventuais dívidas, tais como: condomínio, IPTU e outros.
Cabe destacar que a antiga preocupação quanto aos imóveis estarem ocupados já não mais se justifica, pois não é mais necessário ajuizar uma ação autônoma para se imitir na posse dos mesmos, haja vista que, de acordo com o novo Código de Processo Civil de 2015, o mandado de imissão na posse deverá ser emitido juntamente com a carta de arrematação. Ou seja, atualmente, o procedimento para imissão na posse passou a ocorrer nos próprios autos onde foi promovido o leilão judicial, o que reduz imensamente o tempo levado até a efetiva entrada no imóvel.
Em resumo, atualmente, é possível se adquirir um imóvel em leilão judicial de forma segura e financeiramente vantajosa, desde que observados os cuidados acima apontados.
Não obstante, é recomendável a assessoria de um advogado especializado, a fim de prevenir riscos, agilizar a emissão da carta de arrematação e o mandado de imissão na posse e, igualmente, abreviar ao máximo o tempo despendido até a efetiva posse, o que, geralmente, é feita através de oficiais de justiça.
Espero que tenham gostado das dicas e façam bons negócios!
Por Dr. Marcelo Rocha (OAB/RJ 104.574). Advogado especialista em Direito Imobiliário, Pós-graduado em Dir. Tributário e Mestre em Direito Corporativo.